Quem é responsável por reparos no imóvel durante a locação?

O locatário, ou seja, quem aluga o imóvel, é responsável pela restituição do bem tal como o recebeu, ressalvadas deteriorações provenientes do uso normal. Já o locador, reponde pelos vícios na estrutura e instalações, ou defeitos cuja origem seja anterior à locação (art. 23, III; 22, IV).

À título de exemplo, na hipótese de um imóvel apresentar infiltrações nas paredes, com dano à pintura, provenientes da imperfeição na edificação, especificadamente pela permeabilidade da base estrutural, surgem as seguintes possibilidades:

• a necessidade de serviço de impermeabilização da base estrutural ou de raspagem e recuperação do reboco são procedimentos que precedem à pintura da superfície da parede, portanto considerado estrutural, e se assim, de responsabilidade do locador.
• se o problema tiver origem em ocorrência ou fato anterior à locação, ou de difícil detecção pelo locatário na vistoria do imóvel, estar-se-á diante de um vício oculto, assim, mesmo que o imóvel tenha sido entregue ao locatário com pintura nova, não poderá ser atribuída a ele a responsabilidade pela recuperação da pintura infiltrada, tendo em vista que a avaria foi causada por fatores diversos da sua utilização/fruição normal do imóvel.

No entanto, cada caso deve ser analisado pontualmente. Por exemplo, se houver dano de qualquer tipo, provocados pelo locatário, ou por seus dependentes, familiares e até mesmo por visitantes e propostos, a responsabilidade pelo reparo será do locatário (art. 23, V).

Por conseguinte, é notório que diante do caso concreto, deve-se analisar alguns aspectos antes de estabelecer de quem é a obrigação pela manutenção ou reparação necessária. Para tanto, o momento em que surgiu o dano e a sua causa são fatores indispensáveis.

Não obstante, ainda considerando o exemplo mais acima, mesmo considerando que a infiltração seja fato novo ao locador, ou seja, por ele desconhecido, é obrigação legal do locatário informar ao locador sobre ocorrências ao imóvel, assim que percebidas, sob pena de também responder por culpa recíproca, caso o fato (no caso, infiltração) se agrave. Neste caso a obrigação do locador será compartilhada pelo locatário, uma vez que sua omissão possibilitou o agravamento do dano a ser reparado.

De maneira conclusiva, no caso da infiltração das paredes com dano à pintura, a forma mais justa e razoável é agregar ao locador a despesa pelo reparo da infiltração e ao locatário a da pintura superficial da parede, se houver disposição contratual pra devolução com pintura nova das paredes. Vale ressaltar que o locatário só é obrigado a pintar o imóvel quando do término da locação, caso conste no contrato de locação cláusula especifica atribuindo a ele essa obrigação, do contrário, o desgaste normal da pintura pelo uso normal e intemperes é consequência normal da locação e não poderá ser exigida do locatário ao termino da locação.

Diante do exposto, é perceptível a relevância da atuação do advogado especializado no Direito Imobiliário, para que as obrigações contratuais e legais sejam observadas nos casos em concreto, por isso, estamos aptos a elaborar e revisar contrato de locação, realizar consultas, cobrar judicialmente aquilo que for devido ou ingressar com ações necessárias.