Tipos de garantia locatícia: considerações sobre depósito caução
A Lei Inquilinária estabeleceu diversas espécies de garantias locatícias, facultando ao locador exigir do locatário uma delas como meio de resguardar o contrato de locação, atribuindo mais segurança na reparação, inadimplementos ou de eventuais quebras contratuais.
Dentre as espécies de garantias estabelecidas pela Lei, temos a caução, que consiste na prestação de bens, que poderão ser utilizados para sanar o débito deixado, minimizando o prejuízo do locador. A caução por ser prestada em bens móveis, imóveis, dinheiro ou até mesmo títulos e ações.
A caução dada em bens móveis, quando se tratar de veículos, o locatário deverá emitir uma certidão no órgão competente (DETRAN), constando a propriedade do bem e, posteriormente, deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos.
A Lei de registros públicos (6.015/73) estabelece que no caso de bens imóveis prestados como garantia, o ato deverá ser obrigatoriamente averbado na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis competente, sob pena de invalidade. Isso porque, a lei preza pelo princípio da publicidade, de forma que o registro da caução tornará o ato público, tornando-o oponível contra terceiros.
O dinheiro é a espécie mais comum da prestação de garantia em caução, por isso, devemos observar bem os requisitos legais. O §2° do artigo 38 da lei inquilinária estabelece que a caução em dinheiro não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel e será depositada em caderneta de poupança, de modo que ao término da locação, o valor será revertido em benefício do locatário com todas as vantagens dela decorrentes. Impende destacar que em caso de atualização do valor do aluguel, o locador poderá exigir o complemento da caução.
Por fim, a caução em títulos e ações, também denominada de valores fiduciários, pode ser prestada por meio de letras de câmbio, títulos da dívida pública, ações de sociedade anônima, certificados de depósitos bancários, títulos de capitalização, dentre outros, destacando que, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras, a caução em títulos e ações deverá ser substituída no prazo de trinta dias. A advocacia preventiva é a melhor opção para dirimir os conflitos, a confecção de contratos bem elaborados e a instrução sobre a melhor garantia para o seu contrato, evitará eventuais conflitos entre o locador e o locatário, por isso, consulte nossos advogados especialistas em Direito Imobiliário, para uma melhor análise do caso concreto.