Cuidados para a renovação da locação comercial

A renovação da locação comercial exige cuidados. Um deles é observar o requisito do prazo mínimo de 5 anos de vigência, outro é o prazo entre 12 e 6 meses antes do término do contrato para se requerer a renovação, entre outros requisitos legais e de caráter estratégico para a renovação da locação não-residencial.

Sem o intuito de preservar o ponto comercial constituído a partir da atividade empresária no imóvel locado, muitas vezes o locatário se vê em prejuízo, sem poder exigir reparação ou reclamar direito que não se fez prevalecer, por não se precaver em relação aos requisitos necessários.

Na locação comercial é comum que, com o sucesso do empreendimento, o ponto comercial agregue valor ao imóvel locado, por se tornar conhecido pelos clientes que têm o local como referência para o produto ou serviço ligado à atividade empresária estabelecida pelo locatário no imóvel locado.

Visando o potencial comercial incorporado pelo locatário ao imóvel locado, sem que o locatário se previna, o locador pode tentar reaver o imóvel a fim de explorar atividade semelhante, correlata, ou mesmo se locupletar do potencial comercial agregado ao imóvel pelo locatário.

Diante dessa hipótese, o que deve fazer o locatário para garantir sua permanência no ponto comercial, diante do término da vigência da locação?

A renovação da locação pode ser a solução. Para tanto, deve-se observar os seguintes requisitos:

I – o contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos;
III – o locatário deve estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Além dos requisitos acima elencados, o locatário deve estar com suas obrigações em dia e deve apresentar garantia idônea, para a continuidade da locação.

Vale ressaltar que mesmo cumpridos os requisitos já mencionados, a locação não será renovada no caso em que, por determinação do Poder Público, tiver que realizar obras que importem na radical transformação do imóvel, ou que aumentem significativamente o valor do negócio ou do imóvel; se houver proposta de terceiro interessado, em valor melhor que a ofertada pelo locatário; e ainda, se o imóvel vier a ser utilizado pelo locador, ou para a transferência de fundo de comercio existente há mais de um ano, sendo ele próprio, seu cônjuge, ascendente ou descendente, detentor da maioria do capital social.

Cumpridos os requisitos legais para a renovação compulsória da locação comercial, não havendo concordância entre as partes em relação ao valor do aluguel a ser renovado, o juiz arbitrará o valor do aluguel com base na conclusão pericial para avaliação do valor de mercado para o aluguel do imóvel.

Ou seja, o direito do locatário de manter a locação, pela renovação compulsória, para preservação do fundo de comércio/ponto comercial por ele constituído no exercício da atividade empresarial no imóvel locado é previsto na legislação inquilinaria, mas não é absoluto e exige cuidados.

Diante da complexidade que contorna a questão, é importante a atuação do advogado especialista em Direito Imobiliário, que saberá agir da melhor maneira em cada caso concreto, para que o direito de renovar (do locatário) ou não (do locador) o contrato de locação seja preservado para as partes.