Atraso de obra gera devolução integral ao comprador do imóvel
Em caso de atraso na entrega do imóvel pela construtura devido ao atraso da obra, o valor integral pago pelo comprador do imóvel deverá ser ressarcido de uma só vez, atualizado e com juros desde a citação. A multa contratual estabelecida para o comprador poderá ser aplicada também para a construtora em caso de atraso de obra, não podendo ser cumulada com lucros cessantes.
A multa contratual estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização em caso de descumprimento das obrigações contratuais pela empresa vendedora, inclusive em atraso na entrega da obra.
No entanto, não será possível cumular a multa contratual por atraso na entrega do imóvel com os lucros cessantes, ou seja, a multa contratual por não ter recebido o imóvel não pode incluir o que o comprador deixou de ganhar com o imóvel no período do atraso. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo.
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
A multa contratual moratória possui natureza eminentemente indenizatória, quando utilizada de modo correto. Dessa forma, concluiu que se houver multa contratual para prefixar a indenização, não cabe a cumulação posterior com lucros cessantes.
Seja por princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor (CDC), seja, ainda, por equidade, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença.
Por fim, a multa compensatória referente à obrigação de pagar (de dar) não poderá, por equivalência, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer). Como a multa contratual compensatória visa indenizar, não é viável a cumulação com lucros cessantes.