Aluguel resultante da ação revisional de aluguel

Caso ocorram mudanças no cenário imobiliário, com efeito no descolamento do valor do aluguel em relação ao praticado, o aluguel poderá ser revisado por acordo ou judicialmente, por meio da ação revisional de aluguel.

Importante frisar que essa revisão se difere do reajuste periódico do valor do aluguel, a cada 12 meses, uma vez que este diz respeito à atualização monetária por meio do índice pactuado contratualmente. Diferentemente, a revisão do aluguel visa restabelecer o equilíbrio contratual, pela adequação ao preço de mercado praticado para imóvel semelhante ao locado.

Nesse sentido, se a revisão não se der por acordo, haverá pericia, determinada pelo Juízo, para avaliação do valor de mercado para o aluguel do imóvel locado. Nesta fase, especial atenção do advogado para se fazer presente, por assistente técnico, na elaboração de quesitos técnicos (e não jurídicos), acompanhamento da perícia (atuação com o perito, antes do laudo pericial) e eventual questionamento ao Laudo Pericial, haja vista que, a conclusão do laudo pericial quase sempre consigna o valor arbitrado pelo Juízo para o novo aluguel revisado.

Na ação revisional dever-se-á observar os requisitos previstos em lei e indicar valor do aluguel cuja a fixação é pretendida. Veja-se que, no começo e no decorrer do processo, o juiz se valerá da tentativa de conciliação.

Inicialmente, se solicitado, o juiz poderá estabelecer aluguel provisório, para vigorar durante o curso da ação. Assim, se a ação for promovida pelo locador, esse valor não poderá ser superior a 80% do pedido, e quando for ajuizada pelo locatário, não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente.

Importante mencionar que essa ação não será cabível nas situações em que estiver em prazo pendente de desocupação do imóvel, ou quando este tiver sido estipulado amigável ou judicialmente.

Por fim, quando for fixado o aluguel, a eficácia da decisão retroagirá até a citação do réu, devendo serem descontados os pagamentos realizados durante o processo como aluguel provisório, devendo o restante devido, ou a ser devolvido,ser atualizado monetariamente.

Diante da relevância da revisão do aluguel, a atuação do advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial, seja para instruir corretamente a ação, seja para defesa da parte ou recorrente instrução pericial.