Ação negatória: Locador contrário à renovação de aluguel comercial

O locador pode antecipar pretensão de renovar, ou não, a locação comercial, por meio de ação negatória, a fim de se conhecer da declaração negativa de renovação pelo Juízo, para tomada de decisões, ou definição do novo valor da locação, se renovada.

A antecipação do locador se justifica pela necessidade de tomada de decisões acerca do uso do imóvel próprio e do valor do novo aluguel para o prazo da renovação. A ação negatória de renovação da locação, assim chamada por ser utilizada principalmente quando se busca a negativa judicial, mas que, nada impede seja utilizada para determinar desde logo a renovação da locação.

Como sabemos, a ação renovatória proposta pelo locatário, tem por finalidade renovar o contrato de locação comercial quando não há acordo entre as partes, mediante requisitos objetivos estabelecidos pela Lei Inquilinaria.

Entretanto, o locador poderá, antes de surgir o conflito ou de proposta ação, se opor à recondução/renovação do contrato. Assim, de forma antecipada passa a regular o seu dever de renovar a locação, ou extingui-la. Os tribunais entendem ser amplamente cabível este instituto, haja vista que inexiste proibição na Lei de Locações.

Quando o locador poderá se utilizar da negativa à renovação?

A ação negatória obedece aos mesmos prazos da renovatória. Por isso, é importante observar o prazo para propositura da ação: entre 12 e 6 meses antes do termino do contrato de locação. O locador poderá se utilizar da negativa à renovação se:

• Se locador pretender se utilizar do imóvel a partir do término da locação vigente;
• Para utilização comercial do imóvel pelo locador, quando possuir fundo de comércio (estabelecimento comercial) há mais de um ano, com maioria do capital, ou por seu cônjuge, ascendente ou descendente;
• Para realizar no imóvel obras que importem em profunda transformação, por determinação do Poder Público.
• Para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade.

O objetivo da ação negatória é se antecipar (locador) de desconforto com a necessidade de despejo do locatário que não ajuíza ação renovatória, mas pretende continuar com a locação, buscando a renovação por acordo, permanecendo no imóvel após o prazo contratual de vigência. De forma que saberá desde logo se haverá ou não a renovação da locação, a fim de decidir sobre a utilização ou não do imóvel próprio.

Diante do exposto, vê-se que o auxílio do advogado especialista em Direito Imobiliário é extremamente recomendado, tanto para análise das questões pontuais que ensejam o exercício do direito do locador (consultoria), quanto para representa-lo judicialmente em ação renovatória da locação não-residencial.