Aluguel: Conheça as 4 modalidades de garantia locatícia e como funcionam

A Lei do Inquilinato prevê quatro formas de garantir o pagamento do aluguel e demais encargos estabelecidos em contrato: Caução, Fiança, Seguro Fiança e Cotas de Investimento. Todas têm como objetivo, proteger o proprietário em caso de endividamento do inquilino e receber forçadamente o valor inadimplido pelo locatário. Mais abaixo explicaremos cada modalidade de garantia e os riscos de se exigir mais de uma modalidade de garantia.

A Fiança é exercida por meio de um fiador, que em caso de falta de pagamento dos aluguéis garantirá a dívida com seus próprios bens. Por esse motivo nem sempre é fácil encontrar alguém disposto a se responsabilizar pelas obrigações locatícias assumidas pelo locatário, principalmente porque o locador ou imobiliária geralmente exigem que o fiador tenha imóvel na cidade e outra forma que comprove sua capacidade financeira.

Uma boa alternativa para fugir da busca por um fiador é o Seguro Fiança. Nessa modalidade de garantia de aluguel o locatário contrata os serviços de uma seguradora que será responsável por quitar as dívidas em caso dele faltar com o pagamento. O custo anual do seguro, em média, fica entre um e três aluguéis, e pode até ser parcelado, tornando confortável para o locatário e seguro para o locador.

Outra opção muito utilizada é a Caução que, segundo a lei de locações, pode ser dada por bens móveis ou imóveis. A caução também pode ser paga em dinheiro, desde que não seja maior que o valor de três aluguéis, devendo ainda ser devolvida, ao final da locação, atualizada pela caderneta de poupança, ou utilizada para abater eventuais débitos locatícios vencidos e não pagos.

Os bens móveis são aqueles que podem ser transportados facilmente de um lugar a outro, sem que ocorra a deterioração do bem, por exemplo, um carro. Para caução por bens móveis, a lei prevê que deve haver o registro no cartório de títulos e documentos. Os bens imóveis referem-se a tudo que não pode ser transportado sem prejuízo à sua estrutura, como por exemplo, uma casa ou o maquinário de uma indústria. Para dar em caução algum bem imóvel, a lei prevê que essa deve ser registrada na respectiva matrícula do imóvel dado como garantia.

Por último, a Lei do Inquilinato, em seu artigo 37, também prevê para garantia de aluguel a sessão fiduciária das quotas de investimentos que, em termos gerais, significa dizer que um fundo de investimento, negociado na bolsa ou não, garantirá os débitos em caso de falta de pagamento. Neste caso, o locador deve notificar o locatário para efetuar o pagamento em 10 dias, sob pena de tomar para si as quotas.

Para reduzir os riscos da locação para o inquilino e para que as garantias de aluguel efetivamente protejam o locador de eventuais vencimentos não pagos, é relevante que o contrato seja elaborado ou revisado por advogado especializado no ramo do Direito Imobiliário, sendo assim observadas se as obrigações contratuais e legais relativas a locação estão de acordo com a demanda solicitada.

Locador pode ser preso por exigir mais de uma garantia de aluguel?

Sim. Tentar garantir o pagamento do aluguel exigindo em um mesmo contrato mais de uma modalidade de garantia locatícia constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

A punição do locador é prevista no Artigo 43 da Lei do Inquilinato e se estende também a contratos de sublocação. O mesmo artigo também protege o inquilino da cobrança antecipada de aluguel em imóveis alugados com garantia locatícia, igualmente punindo o locador com prisão ou multa.